Ein Nutzungsdauergutachten, in der Praxis häufig auch als Restnutzungsdauergutachten bezeichnet, kann für Eigentümer vermieteter Immobilien steuerlich sehr interessant sein. Hintergrund ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Danach kann anstelle der typisierten gesetzlichen Abschreibung eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden, wenn diese fachlich nachvollziehbar nachgewiesen wird.

Der praktische Nutzen liegt darin, dass sich die jährliche Abschreibung erhöhen kann. Eine höhere Abschreibung mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kann dadurch zu einer laufenden Steuerentlastung führen. Besonders relevant ist dies bei älteren Gebäuden, bei Objekten mit erkennbarem Modernisierungsbedarf oder bei Immobilien, die technisch oder wirtschaftlich bereits vorzeitig verbraucht sind.

Aus sachverständiger Sicht kommt es entscheidend darauf an, die tatsächlichen nutzungsdauerbestimmenden Umstände nachvollziehbar herzuleiten. Das Finanzamt legt dabei Wert darauf, dass die verkürzte Nutzungsdauer nicht nur pauschal behauptet oder schematisch aus einem Modell übernommen wird. Erforderlich ist vielmehr eine inhaltlich tragfähige, plausible und objektbezogene Begründung, die den konkreten Zustand des Gebäudes berücksichtigt.

Gerade deshalb ist die Erstellung durch einen qualifizierten Sachverständigen von besonderer Bedeutung. Viele wert- und nutzungsdauerrelevante Merkmale lassen sich nur durch eine sorgfältige Auswertung der Objektunterlagen und eine sachkundige Beurteilung des konkreten Gebäudes bei einem Ortstermin zuverlässig erfassen.

Armin Baisch, gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S), bietet entsprechende Nutzungsdauergutachten für vermietete Immobilien an. Damit steht ein qualifizierter Ansprechpartner zur Verfügung, wenn geprüft werden soll, ob ein solches Gutachten im Einzelfall sinnvoll und steuerlich vorteilhaft sein kann.